Türkiyədən necə ev almaq olar? - QAYDALAR

Türkiyə azərbaycanlı alıcıların əmlaka ən çox maraq göstərdiyi ölkələrdən biridir. Bəs burada əmlak almaq prosedurları necədir?
 
Türkiyədə kimlər əmlak ala bilər?
2012-ci ildə Türkiyədə «qarşılıqlı prinsipi» ləğv edildi. Nəticədə 129 ölkənin vətəndaşına bu ölkədən əmlak almaq hüququ verilib. Bura MDB ölkələri və Azərbaycan da aiddir. Türkiyədə əmlakı həm fiziki, həm də hüquqi şəxs kimi almaq olar.
 
Xaricilər hansı əmlakları ala bilər?
Türkiyədə xarici alıcılar üçün əmlak alışında bəzi məhdudiyyətlər var. Məsələn xaricilərin aldığı torpaq sahəsi 30 hektardan artıq olmamalıdır (2012-ci ilədək 2,5 hektar idi). Üstəlik, Rusiya və Ukrayna vətəndaşlarına Türkiyədə həmin ölkələrlə sərhəd bölgələrdə torpaq almaq qadağan edilib. Bura Qara dənizin sahilləri, o cümlədən Samsun, Trabzon, Zonquldaq və başqa şəhərlərdir. Bundan başqa, ölkə daxilində də xaricilərin torpaq almasına qadağa olan ərazilər var. Yeri gəlmişkən, Türkiyədə xaricilərin maraq göstərdiyi əsas ərazilər – İstanbul, Egey və Aralıq dənizi sahilləridir.
 
Xarici alıcıların hüquqları
Türkiyəyə investisiya - burada əmlaka pul yatırmaq daimi yaşayış icazəsi almaq üçün əsasdır. Fərqi yoxdur, əmlakı özün üçün, ya da icarəyə vermək üçün alırsan. Əmlakın hansı qiymətə olmasının da fərqi yoxdur. Əmlaka 1 milyon dollardan artıq pul yatıranlar isə birbaşa vətəndaşlıq almaq üçün müraiət edə bilərlər. 

Xarici alıcıların vəzifələri
Türkiyədə hər il ölənilən əmlak vergisi var. Hansı ölkədən gəlməsindən asılı olmayaraq bütün əmlak sahibləri bu vergini ödəməlidirlər. Bundan başqa, əmlakı gündəlik kirayəyə vermək də qadağandır.
 
Türkiyədə əmlakı necə tapmalı?
Türkiyədə əmlak almaq istəyənlər axtardıqları əmlakları çoxsaylı saytlarda tapa bilərlər. Bəzi saytlarda isə alıcıların şəxsi təcrübəsi də yer alıb. Bəzi əmlak şirkətləri xarici alıcılar üçün tanışlıq turları da təşkil edirlər.
Əmlak vasitəçilərini seçdikdə də ehtiyatlı olmaq lazımdır. Məsələn, xaricilərin maraq göstərdiyi İstanbul və kurort zonalarında əmlak vasitəçiləri həddən artıq çoxdur və onların heç də hamısı keyfiyyətli xidmət göstərmir. Ona görə də, rieltor seçərkən alıcılar onların sənədlərinə və icazələrinə diqqətlə baxmalıdırlar. Qanuna görə rieltorlar Ticarət-Sənaye Palatasında qeydiyyatdan keçməli, hüquqi ünvana malik olmalıdırlar.
Rieltorlar müştəriyə təkcə əmlak tapmır, həm də əmlakın hüquqi «təmizliyi»ni yoxlayır, alqı-satqı müqaviləsi tərtib edir, yeni sahibin adına TAPU (çıxarış) alınması üçün müraciət edir, bəzi rieltorlar, hətta alınmış əmlakı icarəyə vermək üçün müştəri də tapırlar.

Əmlak alınması prosedurları
 
Mərhələ 1. Alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması
 
Birinci mərhələdə alıcı və satıcı arasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanır. Burada tərəflər və obyekt haqqında məlumat, müqavilənin şərtləri, müddəti və ödəmə forması göstərilir. Müqavilə iki nüsxədə olur və lazım gələrsə bir neçə dildə tərtib edilir.
Müqavilənin özü, hətta notarius tərəfindən təsdiqlənsə də,  mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən sənəd sayılmır. Bunun üçün hökmən TAPU almaq lazımdır.
Türkiyədə əmlakın qeydiyyatı sistemi Azərbaycandakına oxşardır. Yəni notariusun təsdiqlədiyi müqavilə hələ əmlakın alıcının adına keçməsi deyil, bu muqavilə qeydiyyat orqanında təsdiqlənib, yeni sahibin adına TAPU veriləndən sonra əmlak onun mülkiyyəti sayıla bilər.
 
Beh ödənilir
İlkin alqı-satqı müqaviləsi bağlananda alıcı əmlakın qiymətinin 5-10%-i qədər beh ödəyir. Behin məbləğini müqavilədə ayrıca bəndlə göstərmək arzu olunandır. Bu bənddə behin şərtləri də göstərilir. Belə ki, əgər behi ödəyəndən sonra alıcı bu əmlakdan imtina etsə, beh qaytarılmır. Əgər alqı-satqıdan satıcı imtina edirsə, o behin məbləğini ikiqat qaytarır.
 
Mərhələ 2. Sənədlərin qeydiyyat üçün hazırlanması
 
Əmlak alqı-satqı müqaviləsi bağlamaq üçün xarici pasportun olması kifayət edir. Amma əmlakı öz adına keçirmək və TAPU almaq üçün əlavə sənədlər də tələb olunur.
 
Rieltora etibarnamə vermək olar – alıcıdan asılıdır
 
Əgər alıcı əmlakın öz mülkiyyətinə keçməsi ilə bağlı sənədləri özü hazırlamaq istəmirsə, və ya buna imkan yoxdursa, bu işləri aparmaq üçün Türkiyədəki nümayəndəsinə etibarnamə verə bilər. Etibarnaməni notarius təsdiqləyir və həmin nümayəndə alıcının adından bütün rəsmi işləri yerinə yetirə bilir.
 
FVN almalıyıq
Türkiyə qanunlarına görə, əmlak alıcısının, o cümlədən xaricilərin də fərdi vergi nömrəsi (FVN) olmalıdır  - bu əmlakın qeydiyyatı, bank hesabının açılması, kommunal xidmətlər və telefon provayderləri ilə müqavilələrin bağlanması üçün şərtdir.
FVN-nin alınması proseduru sadədir və cəmi bir neçə dəqiqə çəkir. Bunun üçün vergi müfəttişliyinin rayon bölməsinə (vergi dairesi) müraciət edib pasportu təqdim etmək və ərizə yazmaq lazımdır.
 
Bankda hesab açırıq – alıcıdan asılıdır
 
Türkiyədə əməliyyat aparmaq üçün adətən bank hesabı açılır. Bu əlverişlidir, çünki sonradan elə bu hesabdan kommunal xidmətlərin haqqı da ödəniləcək. Gələcəkdə əmlakın sahibi müvəqqəti yaşayış icazəsi almaq istəsə də bank hesabı lazım olacaq. Türk banklarının əksəriyyətində internet-bankinq olduğuna görə, hesabın idarə edilməsi ilə bağlı problem yoxdur.
 
Bank hesabı açmaq üçün tələb olunur:
•          Xarici pasport və onun surəti
•          Türkiyədə vergi nömrəsi (vergidən rəsmi sənəd)
•          Şəxsiyət vəsiqəsi (yaşayış yeri göstərilməklə)
 
Türkiyə banklarında hesabı dollar, avro, lirə ilə açmaq olar. Hətta üç valyuta ilə eyni vaxtda hesab açmaq mümkündür. Bu prosedur da bir neçə dəqiqə çəkir və pulları dərhal hesaba yatırmaq olar. Hesaba qoymaq üçün minimum məbləğ anlayışı yoxdur, hətta hesabı açıb boş da saxlaya bilərsiniz.
Amma əgər Türkiyədə hesab açmaq arzusu yoxdursa, alıcı ödənişi öz ölkəsində bankdakı hesabından birbaşa həyata keçirə bilər.
 
Dövlət qurumlarından icazə alırıq
Bəzi hallarda Türkiyədə əmlakın alınması üçün dövlət orqanlarından icazə tələb olunur. Məsələn hərbi qurumdan arayış alınmalıdır ki, alınan obyekt qorunan ərazidə deyil. Yeni qaydalara görə, əgər həmin obyekt üçün 2011-ci ildən bəri bir dəfə də olsa icazə alınıbsa, ikinci dəfə icazə tələb olunmur. Ona görə də əksər hallarda bu prosedur formaldır və cəmi bir neçə gün çəkir (əvvəllər olduğu kimi 6-8 həftə müddət tələb etmir). Bütün bu prosedurları rieltor yoluna qoyur.
 
Mərhələ 3. Əmlakın pulunun ödənilməsi

Türkiyədə əmlakın qiymətini həm lirə, həm avro, həm də dollarla ödəmək olar. İstanbulda qiymətləri əksər hallarda dollarla, kənar ərazilərdə isə avro ilə göstərirlər. Satıcı ilə razılaşmaya görə, istənilən valyutanı seçmək və müqavilədə göstərmək olar. Müqavilədə ödəniş qrafiki də göstərilir. Əksər hallarda ödənişlər bank  köçürməsi ilə aparılır. Ödənişin bir hissəsini nağd da eləmək olar. Əmlakın mülkiyyət sənədi – TAPU-nun alınmasına qədər əmlakın pulu tam ödənilməlidir. Əlbəttə, əmlakı müəyyən müddətə - kreditlə də almaq olar. Amma bu halda mülkiyyət haqqında sənəddə əmlak yüklü edilir. Bu yüklülük yalnız pul tam ödəniləndən sonra götürülür.
 
Mərhələ 4. Mülkiyyət hüququnun keçməsi və TAPU
 
Satıcı, alıcı və notarius tərcüməçisi Kadastr idarəsində görüşürlər. Xaricilərin iştirakı ilə müqavilələr rəsmiləşdiriləndə, hansı ki, türk dilini bilmirlər, müqavilənin qanuni sayılmasının  əsas şərtlərindən biri burada dövlət tərcüməçisinin imzasının olmasıdır.
TAPU-nin keçməsi də burada baş verir. TAPU mülkiyyətə hüququ təsdiq edən əsas sənəddir. Amma bu anadək bütün vergilər və TAPU ilə bağlı bütün xərclər ödənilməlidir.
 
TAPU-da aşağıdakı məlumatlar olur:
1. Obyektin yerləşdiyi sahənin ünvanı;
2. Mülkiyyətçinin şəkli (sənədlərin rəsmiləşdirilməsi üçün iki foto lazımdır);
3. Sahənin Kadastrda qeydiyyatı barədə məlumat;
4. Sahənin vəziyyəti (Kadastrdan alınan məlumat);
5. Yeni sahibə məxsus olan torpağın sahəsi;
6. Obyektə sahibliyin növü;
7. Əmlakın qiyməti;
8. Əvvəlki sahibləri haqqında məlumat;
9. Yeni sahibi haqqında məlumat;
10. Əvvəlki sahibinin bu əmlakı aldığı tarix;
11. Əvvəlki sahibin bu əmlaka görə TAPU-sunun nömrəsi (mülkiyyətçi dəyişəndə TAPU nömrəsi də dəyişir);
12. TAPU sənədinin qeydiyyat məlumatları;
13. Yeni sahibinin bu əmlakı aldığı tarix;
14. Kadastr idarəsinin möhürü, müvəkkil şəxsin imzası.
 
TAPU-nun alınması müddəti – ərizə verildikdən sonra 5 gündür. Bundan sonra alıcı yeni aldığı əmlakın tam hüquqlu mülkiyyətçisi sayılır.
 
Mərhələ 5. Kommunal xidmətlər üçün müqavilələrin bağlanması
 
Alqı-satqının son mərhələsi – əmlakın yeni sahibinin kommunal xidmətlər təqdim  edən şirkətlərlə müqavilələr bağlamasıdır. Bunlar elektrik enerjisi, su, telefon, internet və s.-dir. Əgər siz yeni tikilidən ev almısınızsa, ilk növbədə İskan – mənzil üçün texniki pasport almalısınız.
Yeri gəlmişkən, Türkiyədə əmlakın texniki pasportlarının iki növü var –«Genel Iskan» və «Ferdi Iskan». Birinci sənədi binanın inşaatçısı bütün bina üçün alır. Bu sənəd təsdiq edir ki, tikintinin bütün standartları gözlənilib və binanı mühəndis şəbəkələrinə birləşdirmək olar. İkinci sənəd - Ferdi Iskan isə hər bir mənzil üçün ayrıca verilən texniki pasportdur. Burada həm mənzil, həm də bütün bina haqqında məlumat (sahəsi, mərtəbə sayı, köməkçi sahələrin olub-olmaması və s.) olur.
Mənzilin texniki pasportu bir dəfə  - mənzil ilk dəfə satılanda tərtib edilir. Əgər mənzil təkrar bazardan alınırsa, yəni artıq ikinci dəfə satılırsa, artıq onun texniki pasportu olmalıdır. Əgər indiyədək mənzilin texniki pasportu olmayıbsa, amma bütün binanın texniki pasportu varsa, onda mənzil üçün bu sənədi almaq çətin deyil. Bunun üçün mənzilin yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsinə müraciət etmək və dövlət rüsumunu ödəmək lazımdır.
 
Kommunal xidmətlərə abunə olmaq üçün lazımdır:
•          Əmlak sahibinin pasportu (surəti)
•          Əmlakın TAPU-su (surəti)
•          Fərdi İskan (surəti)
•          Sığorta müqaviləsi (hökmən zəlzələdən icbari sığorta olmaq)
•          Su sayğaclarının nömrəsi
•          Kommunal xidmətə qoşulmaq üçün ərizə
•          Nümayəndəyə verilən etibarnamə (əgər əmlak sahibi özü gəlməyibsə).
 
Türkiyədə əmlak alanda əlavə xərclər
Türkiyədə əmlak alanda ortaya çıxan əlavə xərclər Avropanın əksər ölkəərinə nisbətən aşağıdır. Adətən bu xərc əmlakın bazar dəyərinin 5-7%- qədər olur.
 
Əmlak almağa görə vergi
Əmlakın alıcısı, onun qeydiyyatı üçün vergi ödəməlidir. Bu vergi əmlakın kadastr qiymətinin 4%-i qədər olur. Kadastr qiyməti adətən bazaar qiymətindən aşağı olur. Yeri gəlmişkən, Türkiyə hökuməti əmlak alıcılarını cəlb etmək üçün mütəmadi olaraq aksiyalar keçirir. Məsələn, 2018-ci il oktyabrın 31-dək əmlak alınması zamanı verginin dərəcəsi 4%-dən 3%-ə endirilib. Nəticədə həmin vaxtadək əmlak alanlar 500-600 avroya qənaət edəcəklər.
 
TAPU alınanda dövlət rüsumları
TAPU alınması zamanı kadastr ödənişi edilir. Eləcə də, xaricilərin əmlak alması zamanı iştirakı məcburi olan dövlət tərcüməçisinin də haqqı ödənilməlidir. Bütün bunlara ümumilikdə 300 avro sərf ediləcək.
 
Notarius razılaşması
Əgər alıcı özü alqı-satqıya gəlmirsə və nümayəndəsini göndərirsə, ona etibarnamə vermək üçün rəsmiləşdirmə xərci 100-150 avro olacaq.
 
Rieltorun xidmət haqqı
Türkiyədə əmlak agenti üçün fiksə olunmuş xidmət haqqı yoxdur. Praktikada əksər hallarda rieltora evin qiymətinin 3%-i qədər xidmət haqqı verilir. Buraya əmlakın seçilməsi, ona baxışın təkil edilməsi, satıcı ilə danışıqların aparılması, sənədlərin hazırlanması və onların lazımi qurumlara təqdim edilməsi aiddir.
İstənilən halda xidmət haqqını rieltor ilə əvvəlcədən  müzakirə etmək lazımdır. Əgər sizə bu xidmətlərdən hansısa lazım deyilsə, sizə endirim etməlidirlər.
İlkin bazarda, yəni yeni tikilən mənzillərlə əməliyyat aparılanda rieltorun pulunu tikinti şirkəti ödəyir, yəni alıcı üçün onların xidməti pulsuzdur.
 
İskan almaq (yalnız yeni tikililər üçün)
Fərdi texniki pasportun - Ferdi Iskanın rəsmiləşdirilməsi əmlakın növündən asılı olaraq 300-1000 avroya başa gələcək.
 
İcbari sığorta
Türkiyədə bütün əmlak sahibləri öz əmlaklarını zəlzələ və təbii fəlakətlərdən sığortalamalıdırlar – bu DASK adlanır. Bunsuz kommunal xidmət üzrə müqavilə bağlamaq olmaz. Əmlakın növündən və ödəniş məbləğindən asılı olaraq sığorta 50-150 avroya başa gələcək.
 
Kommunal xidmətlərə abunə olmaq
Yeni mənzilin kommunal xidmətlərə qoşulması 200-300 avroya başa gələcək. Müqavilələrin köhnə sahibdən yenisinin adına keçirmək isə 30-50% ucuz başa gələcək.
 
Mənzil alınarkən əlavə xərclərə misal :
Satılan mənzil Alanyada dənizdən 1 kilometr məsafədə yerləşir, sahəsi 70 kvadratmetr,  sxemi 1+1 (qonaq otağı və mətbəx + yataq otağı), bazar qiyməti 60 min avro, kadastr qiyməti 30 min avrodur.
 
Əmlak alışı vergisi - 900 avro (oktyabın 31-dək 3% olmaqla)
TAPU üçün rüsum – 250 avro
Notarius etibarnaməsi -  100 avro
Rieltorun qonorarı – 1800 avro
İcbari sığorta – 30 avro
Kommunal xidmətə qoşulma – 150 avro.
 
Nəticədə ümumi əlavə xərc - 3 230 avro. 
 
Türkiyədə ipoteka
Türkiyədə ipoteka haqqında qanun 2007-ci ildə qəbul edilib. Hazırda əmlak alıcıları üçün çoxsaylı ipoteka kredit variantları var. İpoteka kreditlərini dollar, avro, lirə, hətta, rublla götürmək olar.
 
Türkiyədə xaricilər üçün ipoteka krediti şərtləri

 (fed.az)